Kentsel Dönüşüm Hukuku: Adım Adım Yasal Süreç ve Maliklerin Hakları

Giriş: Kentsel Dönüşüm ve Hukuki Çerçeve

Afet riski altındaki yapı stokunun yenilenmesi amacıyla başlatılan kentsel dönüşüm süreci, sadece bir inşaat faaliyeti olmanın ötesinde, titizlikle yürütülmesi gereken çok aşamalı bir hukuki süreci içermektedir. 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun'un temel amacı, afet riski altındaki alanlar ve yapılar için fen ve sanat norm ve standartlarına uygun, sağlıklı ve güvenli yaşam çevreleri oluşturmaktır. Bu süreç, mülkiyet haklarını ve hak arama hürriyetini doğrudan etkileyen düzenlemeler içerdiğinden, her aşamasında hukuki bilgi ve profesyonel rehberlik hayati önem taşımaktadır.   

Bu makale, kentsel dönüşüm sürecini bir bütün olarak ele alarak, hazırlık aşamasından yıkım ve inşaatın tamamlanmasına kadar olan tüm yasal adımları açıklamayı amaçlamaktadır. Makale, özellikle maliklerin karar alma süreçlerini, müteahhit seçimi ve sözleşme hususlarını, tahliye ve yıkım işlemlerini ve en önemlisi, karara katılmayan azınlık maliklerinin haklarını inceleyecektir. Bu rehber, kentsel dönüşüm sürecindeki hak sahiplerinin bilinçli kararlar almasına yardımcı olmak için hazırlanmıştır.

1. Hazırlık ve Riskli Yapı Tespiti

Kentsel dönüşüm sürecinin ilk adımı, taşınmazın riskli yapı olarak tespit edilmesidir. Bu aşamada, maliklerin önceden bazı araştırmalar yapması faydalı olacaktır. Parselin imar durumu, emsal ve yükseklik değerleri gibi bilgiler önceden araştırılmalı, tapu kayıtlarından maliklerin listesi çıkarılmalı ve varsa ipotek, haciz gibi şerhler kontrol edilmelidir.   

Riskli Yapı Tespiti Süreci

Riskli yapı tespiti, yalnızca Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından yetkilendirilmiş lisanslı kuruluşlar tarafından yapılabilir. Bu tespiti yaptırmak için maliklerden birinin başvurusu yeterlidir; çoğunluğun onayı veya tüm maliklerin başvurusu şart değildir. Başvuru dilekçesine tapu fotokopisi, kimlik belgesi ve ruhsat gibi evraklar eklenir.   

Lisanslı kuruluş tarafından hazırlanan rapor, ilgili il veya ilçe müdürlüğüne gönderilir. Müdürlük, raporu inceledikten sonra binayı "riskli" olarak tescil eder ve bu durumu tapuya şerh düşer. Bu karara karşı, tebligatın yapıldığı tarihten itibaren 15 gün içinde itiraz edilebilir. İtiraz hakkı sadece tapu sahiplerine aittir. İtirazlar teknik heyet tarafından değerlendirilir ve reddedilmesi halinde dava açma süresi başlar. Riskli yapı tespitine karşı dava açma süresi, itirazın reddedildiği tarihten itibaren 30 gündür.   

Riskli yapı tespiti kesinleştikten sonra, karar binaya asılır, muhtarlığa ve e-Devlet'e bildirim yapılır. İlanın 15. gününden sonra tahliye ve yıkım süreci başlar.   

2. Maliklerin Karar Alma Süreci

Riskli yapı tespiti kesinleşip tapuya şerh edildikten sonra malikler bir araya gelerek kentsel dönüşüm sürecini nasıl yöneteceklerine dair karar almak zorundadırlar. Bu toplantıda, arsa paylarının en az salt çoğunluğuna (%50+1) sahip maliklerin onayı ile karar alınabilir. Çoğunluk hesaplaması, maliklerin sayısına göre değil, sahip oldukları arsa payı oranına göre yapılır. Toplantıya tüm maliklerin çağırılması ve alınan kararlar hakkında usulüne uygun şekilde bilgilendirilmesi gerekmektedir.   

Alınabilecek temel kararlar şunlardır:

• Binanın güçlendirilmesi veya yeniden inşa edilmesi.   

   

• Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ile bir müteahhit ile anlaşma.   

   

• Arsanın satışı.   

   

3. Sözleşme, Tahliye ve Yıkım İşlemleri

Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi ve Müteahhit Seçimi

Maliklerin, çoğunluk kararına uygun olarak bir müteahhit seçmesi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalaması gerekir. "Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi", Borçlar Kanunu'nda doğrudan düzenlenmeyen ancak eser ve taşınmaz satış vaadi sözleşmelerini birleştiren karma nitelikli bir sözleşme türüdür. Bu aşamada dikkat edilmesi gereken hususlar şunlardır:   

• Müteahhit Firma: Müteahhidin lisanslı olup olmadığı, finansal gücü ve daha önceki projeleri incelenmelidir.   

   

• Tapuya Şerh: Sözleşmenin tapu kütüğüne şerh edilmesi hayati önem taşır. Bu işlem, arsa sahibinin arsa payını üçüncü bir kişiye satması durumunda müteahhidin haklarının korunmasını sağlar ve üçüncü kişilerin iyiniyet iddiasını ortadan kaldırır.

Tahliye ve Yıkım Süreci

Riskli yapı tespitinin kesinleşmesi ve maliklerin karar almasının ardından tahliye süreci başlar. Belediye, hak sahiplerine taşınmazı boşaltmaları için   en fazla 90 gün süre tanır. Bu süre içinde taşınmazın boşaltılmaması halinde, belediye kolluk kuvvetleri desteğiyle zorla tahliye ve yıkım işlemi yapma yetkisine sahiptir.   

Yıkım işleminin ardından, mimari, statik ve teknik projeler hazırlanarak inşaat ruhsatı için başvuru yapılır. İnşaat ruhsatına uygun olarak başlayan yapım süreci, denetim firmaları ve belediye tarafından düzenli olarak kontrol edilir.

4. Hukuki Güvenceler: Katılmayan Maliklerin Hakları

Kentsel dönüşüm sürecine katılmayan veya alınan kararlara itiraz eden maliklerin hakları, yasa ile korunmaktadır.   

Azınlık Paylarının Satışı ve İtiraz Yolları

Salt çoğunluk kararına katılmayan maliklerin arsa payları, diğer maliklere veya üçüncü şahıslara açık artırma yoluyla satılır. Bu satış işlemi, Sermaye Piyasası Kurulu'na (SPK) kayıtlı değerleme kuruluşları tarafından belirlenen rayiç bedelin altında olamaz. Malikler, satış bedelinin piyasa değerinin altında olması durumunda, satış işleminin iptali için dava açabilirler.   

Şerefiye ve Sebepsiz Zenginleşme Davaları

Yeni projede bazı dairelerin konum veya özellik açısından daha değerli hale gelmesi durumunda, değeri artan daire malikinin diğerlerine ödeme yapması gerekebilir. Eğer bu konuda anlaşma sağlanamazsa, maddi kayba uğrayan malikler, sebepsiz zenginleşen diğer maliklere karşı tazminat davası açabilirler. Bu durum, hukuki dengenin sağlanması açısından önemlidir.   

Sonuç ve Öneriler

Kentsel dönüşüm süreci, maliklerin haklarını korumayı amaçlayan, ancak karmaşık ve çok aşamalı bir hukuki zemine dayanmaktadır. Riskli yapı tespitinden yıkıma, müteahhit seçimi ve sözleşme imzalanmasından inşaatın tamamlanmasına kadar her adımın yasal prosedürlere uygun olması gerekmektedir. Özellikle salt çoğunlukla alınan kararlar, katılmayan maliklerin haklarının korunması açısından hukuki süreçleri beraberinde getirebilmektedir.

Bu karmaşık süreçte sağlıklı ilerleyebilmek için bir avukat, bir inşaat mühendisi, bir harita mühendisi ve bir mimar ile birlikte hareket edilmesi büyük önem taşımaktadır. Profesyonel hukuki destek almak, hak kayıplarının önüne geçilmesi ve olası uyuşmazlıkların adil bir şekilde çözümü için elzemdir. Bu nedenle, her malikin kendi durumuna en uygun hukuki yolu belirlemesi için uzman avukatlardan destek alması tavsiye edilir.