Kira Sözleşmesi Nedir?

Kira sözleşmesi, bir taşınır ya da taşınmaz malın belirli bir süreyle ve belirli bir bedel karşılığında kullanma hakkının kiracıya devredildiği, iki taraflı bir borç doğuran hukuki sözleşmedir. Türk Borçlar Kanunu’nun 299. maddesine göre, kiraya verenin bir şeyi kullanma ve ondan yararlanma hakkını kiracıya devretmesiyle kira sözleşmesi kurulmuş olur. Bu sözleşme, kira süresi boyunca taraflara karşılıklı hak ve yükümlülükler yükler.

Kira Sözleşmesi Nasıl Yapılır?

Kira sözleşmeleri yazılı ya da sözlü şekilde yapılabilir. Ancak uygulamada çıkan ihtilafları önlemek adına yazılı sözleşme yapılması önemlidir. Bir kira sözleşmesinde bulunması gereken temel unsurlar şunlardır:

1. Tarafların kimlik bilgileri,

2. Kiralanan taşınmazın açık adresi,

3. Kira bedeli ve ödeme şekli,

4. Kiralama süresi,

5. Kiralananın kullanım amacı (konut, işyeri vb.).

6. Sözleşme, tarafların özgür iradeleriyle imzalanmalıdır. Zorla, tehdit ya da hileyle imzalanan sözleşmeler geçerliliğini yitirir. Yazılı olarak yapılan sözleşmenin her iki tarafça imzalanması yeterlidir; noter tasdiki zorunlu değildir.

Kiraya Veren Malik Olmak Zorunda mı?

Kiraya verenin tapu kaydında malik olması şart değildir. Kiraya veren, taşınmaz üzerinde tasarruf hakkına sahip başka biri de olabilir. Örneğin; intifa hakkı sahibi ya da malik adına hareket eden yetkili bir temsilci sözleşme yapabilir. Ancak, malik olmayan kişiden kiralanan taşınmazlarda kiracı bazı risklerle karşılaşabilir; örneğin tahliye veya mülkiyet ihtilafları doğabilir.

Kira Bedeli Nasıl Belirlenmeli?

Kira bedeli, taraflar arasında serbestçe belirlenebilir. Fakat konut kiralarında 2022 yılında yürürlüğe giren geçici bir düzenlemeyle kira artış oranı %25 ile sınırlandırılmıştır. Bu düzenleme, yalnızca konut kiralarını kapsamaktadır. Ticari kira sözleşmelerinde ise artış oranı genellikle Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) tarafından açıklanan 12 aylık ortalama TÜFE oranına göre belirlenmektedir.

Dövizle Kira ve Depozito

Türk Parası Kıymetini Koruma Hakkında 32 Sayılı Karar’a göre, taraflardan en az biri Türkiye’de yerleşik kişi ise konut ve işyeri kiralarında dövizle sözleşme yapılamaz. Ancak, her iki tarafın da yabancı kişi olması halinde dövizli sözleşme mümkündür.

Depozito ise Türk Borçlar Kanunu’nun 342. maddesi uyarınca en fazla üç aylık kira bedelini aşamaz. Ayrıca, bu tutarın bankaya yatırılması zorunludur. Depozito, kiralananın tahliyesi sırasında, taşınmazda zarar olmadığı takdirde iade edilir.

Kira Artışı Sınırları

1 Temmuz 2022 - 1 Temmuz 2024 tarihleri arasında konut kiraları için getirilen düzenleme gereği, yenilenen kira dönemlerinde artış oranı en fazla %25 olabilir. Bu sınır, sözleşmedeki artış maddesinin üstünde bir oran belirtilmiş olsa bile uygulanır.

Ticari kiralarda ise böyle bir sınırlama yoktur. Kira artışı genellikle sözleşmede yer alan hükümler doğrultusunda TÜFE’ye endekslenerek belirlenir.

Sözleşme Süreleri ve Otomatik Yenileme

Kira sözleşmeleri iki şekilde düzenlenebilir:

1. Belirli Süreli Sözleşmeler:
Başlangıç ve bitiş tarihi bellidir. Süre sonunda taraflardan biri sona erdirme iradesini açıkça ortaya koymadıkça sözleşme otomatik olarak 1 yıl uzar.

2. Belirsiz Süreli Sözleşmeler:
Süre belirtilmeksizin yapılan sözleşmelerdir. Taraflar, Borçlar Kanunu’ndaki bildirim sürelerine uyarak sözleşmeyi feshedebilir.

Kiraya veren, belirli sebepler (örneğin; gereksinim, yeniden inşa, tahliye taahhüdü gibi) dışında sözleşmeyi feshedemez.

Kira Sözleşmesinde Kefil

Kira sözleşmelerinde kefillik uygulaması, kiraya verenin riskini azaltmak için başvurulan bir yöntemdir. Türk Borçlar Kanunu’nun 584. maddesi uyarınca;

1. Kefaletin yazılı yapılması,

2. Kefilin sorumluluğunun açıkça belirtilmesi,

3. Evli kefillerde eş rızasının yazılı alınması gerekir.

Bu şartlar sağlanmadığı takdirde kefalet geçersiz sayılır. Ayrıca, kefilin sorumluluğu sadece belirli miktar ve süreyle sınırlı olabilir.

Alt Kiracı Hakkı

Kiracı, taşınmazı üçüncü kişilere devredemez ve alt kiraya veremez. Ancak kiraya verenin açık yazılı onayıyla bu mümkündür. Onay alınmaksızın yapılan alt kiralamalar veya devretmeler, kiraya veren için haklı fesih sebebi oluşturur.

Tahliye Taahhütnamesi

Kiracının, belirli bir tarihte evi boşaltacağını kabul ettiği yazılı beyana “tahliye taahhütnamesi” denir. Bu belgenin geçerli olabilmesi için;

1. Sözleşmenin imzalanmasından sonra düzenlenmesi,

2. Kiracının el yazısıyla yazılması ve imzalanması gerekir.

3. Kiracı evli ise eşinin imzasının da alınması gerekir.

Geçerli bir tahliye taahhüdü sayesinde kiraya veren, mahkeme kararı olmadan icra yoluyla tahliye talebinde bulunabilir.

Kira Sözleşmesinde Tarafların Hak ve Yükümlülükleri

Kiracının Yükümlülükleri:

1. Kira bedelini zamanında ödemek,

2. Kiralananı özenle kullanmak,

3. Sözleşme süresi sonunda taşınmazı tahliye etmek.

Kiraya Verenin Yükümlülükleri:

1. Kiralananı kullanılabilir durumda teslim etmek,

2. Kiracının huzurlu kullanımına engel olmamak,

3. Sözleşme süresince esaslı onarımları yapmak.

Bu yükümlülüklere uyulmaması halinde taraflar çeşitli hukuki yaptırımlarla karşılaşabilir.

Kira Sözleşmesi Örneği ve Uzman Avukat Desteği

Her taşınmazın durumu farklı olduğundan, internetten alınan kira sözleşmesi örnekleri her zaman yeterli olmayabilir. Özellikle iş yeri kiraları, yüksek meblağlı konutlar, tahliye süreçleri ve kefalet gibi durumlarda, bir kira hukuku avukatı ile çalışmak son derece önemlidir.

Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

Kira sözleşmesi noter onaylı olmak zorunda mı?
Hayır, noter onayı zorunlu değildir. Ancak noter onaylı kira sözleşmeleri, ispat açısından daha güçlü belge niteliği taşır.

Ev sahibi kiracıyı istediği zaman çıkarabilir mi?
Hayır. Kiraya veren yalnızca kanunda belirtilen tahliye nedenlerine dayanarak kiracıyı çıkarabilir. Keyfi tahliye mümkün değildir.

Kefil, kiracının tüm borçlarından sorumlu olur mu?
Evet, geçerli bir kefalet sözleşmesi varsa kefil, kiracının ödemediği borçlardan imzaladığı sözleşmeyle sınırlı olarak sorumlu olur. Ancak sorumluluk sınırları sözleşmede açıkça belirtilmelidir.

Kira sözleşmesinden doğan uyuşmazlıklar, tahliye davaları ve kira bedeli ihtilafları, kira hukukunun temel konularındandır. Bu alanda karşılaşılan sorunlarda Bursa’da avukat desteğiyle hareket edilmesi, sürecin kanuna uygun olarak takip edilmesini sağlar. Özellikle kiracı–mal sahibi ilişkilerinde, alanında tecrübeli bir Bursa avukat, hukuki sürecin etkin yönetimine katkı sunabilir.