Kiracı Evi Göstermek Zorunda Mı?

Kiracı Evi Göstermek Zorunda Mı? Kiralananın Gösterilmesine İzin Davası ve Tedbir Kararları

Kira sözleşmesi devam ederken kiraya verenin taşınmazı satmak veya yeniden kiraya vermek istemesi, uygulamada işçi-işveren uyuşmazlıkları kadar sık karşılaşılan bir diğer kira hukuku sorunudur. Mülkiyet hakkı sahibi olan kiraya verenin taşınmazı satma veya kiralama hakkı ile kiracının konut dokunulmazlığı ve özel hayatın gizliliği hakları karşı karşıya geldiğinde yasal sınırların ne olacağı büyük önem taşımaktadır.

Bu yazımızda, Türk Borçlar Kanunu (TBK) çerçevesinde "Kiralananın Gösterilmesine İzin Davası" sürecini ve Yargıtay'ın bu konudaki güncel ve emsal niteliğindeki içtihatlarını inceleyeceğiz.

1. Kiracının Evi Gösterme Yükümlülüğünün Yasal Dayanağı

Türk Borçlar Kanunu’nun 319. maddesi uyarınca kiracı; bakım, satış veya sonraki kiralama için zorunlu olduğu ölçüde, kiraya verenin ve onun belirlediği üçüncü kişilerin kiralananı gezip görmesine izin vermekle yükümlüdür.

Ancak bu yükümlülük sınırsız bir hak değildir. Kiraya veren dilediği gün ve saatte eve giremez. Gösterim tarihinin kiracıya uygun bir süre önce bildirilmesi ve gösterim sırasında kiracının çalışma düzeni, aile yaşamı ve kişisel durumunun gözetilmesi kanuni bir zorunluluktur.

2. Dava Açılmadan Önce Noter İhtarnamesi ve Arabuluculuk Şartı

Kiracının haklı bir sebep olmaksızın evi göstermemesi durumunda doğrudan dava açılmadan önce şu adımların atılması önerilir ve zorunludur:

• Noter İhtarnamesi: Kiraya veren, taşınmazı hangi amaçla, kimlere ve hangi makul gün/saatlerde göstermek istediğini noter aracılığıyla kiracıya yazılı olarak bildirmelidir.

• Dava Şartı Arabuluculuk: Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar dava şartı arabuluculuk sürecine tabidir. Kiralananın gösterilmesi uyuşmazlığında da sulh hukuk mahkemesinde dava açılmadan önce arabuluculuk başvurusunun yapılması zorunludur.

3. Yargıtay Kararlarında "Hakkaniyet Dengesi" Nasıl Kurulur?

Yargıtay kararlarına göre mahkemeler gösterim izni verirken tarafların yararlarını dengede tutmalıdır.

• Haftanın 6 Günü İzin Verilemez: Yargıtay, kiracıyı haftanın 6 günü ve günde 7 saat boyunca eve bağlı kalacak şekilde verilen geniş gösterim izinlerini "hakkın kötüye kullanılması" olarak kabul etmiş ve bozmuştur.

• Çalışma Saatlerinin Araştırılması: Mahkeme karar vermeden önce kiracının ve eşinin çalışma saatlerini resmi olarak araştırmalı, gösterim günlerini çalışanın evde bulunabileceği tatil günlerine göre ayarlamalıdır.

4. Güncel Yargıtay Kararı: Yargılama Sürecinde "İhtiyati Tedbir" Verilebilir Mi?

Kira davalarının uzun sürmesi, taşınmazını acilen satıp nakde çevirmek isteyen kiraya verenleri ciddi şekilde mağdur etmekteydi. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 10.03.2025 tarihli ve 2024/4081 Esas, 2025/1441 Karar sayılı emsal kararı ile bu mağduriyeti önleyecek çok önemli bir içtihat geliştirilmiştir.

Yüksek mahkeme; dava sürecinin uzamasının kiraya verenin mülkiyet hakkını ihlal edebileceğini, alıcı kaçırma riskini ve ciddi zararlar doğurabileceğini belirterek, şartları oluştuğunda dava sonuçlanıncaya kadar geçici hukuki koruma sağlamak adına "İhtiyati Tedbir" kararı ile gösterim izni verilebileceğine hükmetmiştir.

Sonuç ve Hukuki Öneri

Kiralananın gösterilmesi izin davası, mülkiyet hakkı ile konut dokunulmazlığı arasındaki hassas sınırda yer alır. Mahkemeler soyut ve süresiz izin kararları veremez. Taşınmazın bulunduğu bölgedeki piyasa koşullarına göre makul bir satış süresi (örneğin 3 ay) belirlenmeli ve bu süre içinde sadece belirli gün ve saatlerde gösterim izni verilmelidir.

Bursa'da avukat ve arabulucu olarak faaliyet gösteren büromuzda; gayrimenkul hukuku uyuşmazlıkları, kira tespiti, tahliye süreçleri ve kiralananın gösterilmesi davalarında yasal hakların korunması amacıyla hukuki danışmanlık hizmeti sunmaktayız.

Av. Arb. Muhammet Gül