Kira Tespit ve Tahliye Davalarında Zorunlu Arabuluculuk

Kira Tespit ve Tahliye Davalarında Zorunlu Arabuluculuk: Kapsamlı Bir Rehber

Türkiye'de kira ilişkilerinden kaynaklanan uyuşmazlıklar, uzun yıllardır yargının önemli bir yükünü oluşturmaktaydı. Bu durumun önüne geçmek ve uyuşmazlıkların daha hızlı, etkin ve barışçıl yollarla çözülmesini sağlamak amacıyla 7445 Sayılı Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun'un 37. Maddesi ile önemli bir yenilik getirildi: kira tespit ve tahliye davalarında zorunlu arabuluculuk. 5 Nisan 2023 tarihinde Resmi Gazete’de yayımlanan bu düzenleme, 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren açılacak kira uyuşmazlıklarına ilişkin davalarda, dava açmadan önce arabulucuya başvuru yapmayı zorunlu kılmıştır. Bu makalede, yeni düzenlemenin detaylarını, kira ilişkilerinden doğan uyuşmazlık türlerini, arabuluculuk sürecini, tarafların hak ve yükümlülüklerini, süreleri, ücretlendirmeyi ve bu uygulamanın potansiyel etkilerini kapsamlı bir şekilde inceleyeceğiz.

Kira Sözleşmesi ve Kira İlişkisinden Doğan Uyuşmazlıklar

Kira sözleşmesi, Türk Borçlar Kanunu'nda (TBK) düzenlenmiş, kiraya veren ve kiracı arasında kurulan tam iki taraflı bir sözleşmedir. Bu sözleşme uyarınca kiraya veren, bir şeyin kullanılmasını belirli bir bedel karşılığında kiracıya bırakmayı taahhüt ederken, kiracı da sözleşmede belirtilen kira bedelini ödemeyi üstlenir. Kira ilişkisi, günlük hayatta en sık karşılaşılan hukuki ilişkilerden biri olması sebebiyle, çeşitli uyuşmazlıkları da beraberinde getirebilir. Bu uyuşmazlıklar genellikle tahliye, kira bedelinin tespiti ve kira bedelinin uyarlanması davaları şeklinde ortaya çıkar. Zorunlu arabuluculuk, bu uyuşmazlıkların çözümünde mahkeme öncesi önemli bir aşama haline gelmiştir.

Kira Tespit, Tahliye ve Uyarlama Davaları

Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklar genellikle üç ana dava türü etrafında şekillenir. Bu davaların her birinin kendine özgü koşulları ve hukuki dayanakları bulunmaktadır.

Kira Tespit Davası

Kira tespit davaları, konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde başlangıçta belirlenen kira bedelinin piyasa koşulları veya yasal düzenlemeler çerçevesinde artırılması veya azaltılması amacıyla açılan bir dava türüdür. Bu davalar, hukuki dayanağını Türk Borçlar Kanunu'nun 344. Maddesinden almaktadır. Genellikle beş yılın sonunda yenilenen kira sözleşmeleri veya enflasyon, piyasa değerleri gibi faktörlerin kira bedelini yetersiz kıldığı durumlarda gündeme gelir.

Mahkeme, kira bedelini belirlerken çeşitli faktörleri göz önünde bulundurur. Bunlar arasında tüketici fiyat endeksindeki artış oranı (TÜFE), benzer kiralama işlemlerindeki kira bedelleri ve kiralanmış mülkün güncel durumu yer alır. Bu sayede taraflar arasında adil bir kira bedeli belirlenerek, ilişkinin denge içinde devam etmesi hedeflenir. Örneğin, bir kiracının uzun yıllardır aynı dairede oturması ve kira bedelinin piyasa değerinin çok altında kalması durumunda, ev sahibi kira tespit davası açarak mevcut kira bedelinin güncel piyasa koşullarına uygun hale getirilmesini talep edebilir. Bu dava türü, hem kiraya verenin haklarını korumakta hem de kiracının fahiş artışlarla karşılaşmasının önüne geçerek adil bir düzenleme sağlamaktadır.

Tahliye Davası

Tahliye davası, kira sözleşmesine konu olan taşınmazın, kanunda belirtilen sebeplerle boşaltılması için açılan davadır. Bu davalar, hem Türk Borçlar Kanunu hem de İcra İflas Kanunu'nda hukuki dayanağını bulur. Tahliye davalarının temel amacı, kiracının kiralananı tahliye etmemesi durumunda yasal yollarla bu işlemin gerçekleştirilmesini sağlamaktır.

Tahliye nedenleri, genellikle kiraya verenden kaynaklanan nedenler ve kiracıdan kaynaklanan nedenler olarak iki ana başlık altında incelenebilir:

Kiraya Verenden Kaynaklanan Tahliye Nedenleri: Bunlar arasında kiraya verenin veya yakınlarının gereksinim (ihtiyaç), taşınmazın yeniden inşa edilmesi veya imar çalışmaları yapılması, yeni malikin ihtiyacı gibi durumlar sıralanabilir. Örneğin, ev sahibinin oğlunun evlenmesi ve o eve taşınma ihtiyacı duyması, yasal prosedürler çerçevesinde bir tahliye nedeni olabilir.
Kiracıdan Kaynaklanan Tahliye Nedenleri: Bu tür tahliye davaları genellikle tahliye taahhütnamesine dayanır. Tahliye taahhütnamesi, kiracının belirli bir tarihte kiralananı boşaltmayı yazılı olarak taahhüt etmesidir. Ancak bunun yanı sıra, 1 yıl veya daha uzun süreli kira sözleşmelerinde kira bedelinin aynı kira dönemi içinde ödenmemesi nedeniyle iki haklı ihtar gönderilmişse, kiraya veren tahliye davası açabilir. Ayrıca, kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle başlatılan tahliye talepli icra takibi sonucunda gönderilen ödeme emrinin tebliğ edilmesini müteakip, kira bedelinin 30 gün içinde ödenmemesi halinde, icra hukuk mahkemesinden kiracının tahliyesi talep edilebilir. Bu son durum, İcra ve İflas Kanunu'nun ilgili maddeleri uyarınca hızlı bir tahliye süreci öngörür.

Kira Uyarlama Davası

Kira uyarlama davası, kira bedelinin değişen koşullara uygun hale getirilmesini hedefleyen bir hukuki davadır. Bu tür davalar, genellikle mevcut kira sözleşmesinin koşullarının öngörülemeyen ve taraflarca öngörülemeyen sebeplerle değiştiği, bu sebeple kira bedelinin sözleşmenin yapıldığı andaki dengeyi bozduğu durumlarda açılır. Kira uyarlama davası, kira tespit davasından farklıdır; zira burada sadece bir artış talebi yerine, mevcut kira bedelinin değişen koşullara göre yeniden düzenlenmesi istenir. Amaç, kiracı ve kiralayan arasındaki sözleşmenin adalet ve denge ilkesine uygun bir şekilde devam etmesini sağlamaktır.

Kira uyarlama davası, kiracı veya kiralayan tarafından başlatılabilir. Ekonomik krizler, savaşlar, pandemiler gibi bölgesel veya küresel ölçekteki ciddi değişiklikler, bölgenin emlak piyasasında yaşanan köklü değişimler, tüketici fiyat endeksinde beklenmedik sapmalar ve benzer kiralama işlemlerindeki kira bedellerindeki büyük farklılaşmalar gibi faktörler bu davaların açılmasına zemin hazırlayabilir. Mahkeme, bu tür bir davada, ilgili faktörleri göz önünde bulundurarak adil bir kira bedeli belirler. Kira uyarlama davası, kira ilişkilerinin beklenmedik durumlarda bile adil ve dengeli bir şekilde sürdürülmesini sağlayan önemli bir hukuki araçtır.

Kira Tespit ve Tahliye Davalarında Zorunlu Arabuluculuk Şartı

Yukarıda detayları verilen kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar, artık zorunlu arabuluculuk kapsamına alınmıştır. 5 Nisan 2023 tarihli Resmi Gazete'de yayımlanan 7445 sayılı İcra ve İflas Kanunu ile Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun'un 37. maddesi ile, kira tespit ve tahliye davaları için zorunlu arabuluculuk şartı getirilmiştir. Bu düzenleme, 1 Eylül 2023 tarihinden sonra açılacak kira tespit ve tahliye davalarında, öncelikle arabuluculuk başvurusu yapılması mecburiyetini doğurmuştur.

Önemli bir nokta ise, uygulamanın yürürlüğe girdiği 1 Eylül 2023 tarihinden önce açılan kira tespit ve tahliye istemli davalarda, zorunlu arabuluculuk yoluna başvurma gerekliliğinin bulunmamasıdır. 7445 Sayılı Kanun'da, arabuluculukla ilgili hükümlerin, bu madde yürürlüğe girdiğinde hali hazırda devam eden davalar için geçerli olmayacağı açıkça belirtilmiştir. Bu, mevcut yargılama süreçlerinin yeni düzenlemeden etkilenmeyeceği anlamına gelmektedir.

Kira Tespit ve Tahliye Davalarında İhtiyari Arabuluculuk

Her ne kadar kira tespit ve tahliye davalarında zorunlu arabuluculuk süreci 1 Eylül 2023 tarihi itibarıyla yürürlüğe girmiş olsa da, bu tarihten önce açılan ve devam etmekte olan davaları etkilemeyeceği daha önce belirtilmiştir. Ancak, bu tarihten önce açılan veya zorunlu arabuluculuk kapsamında olmayan diğer kira uyuşmazlıkları için hukuki olarak tarafların isteğe bağlı (ihtiyari) olarak arabuluculuk yoluna başvurmasına engel bir hüküm bulunmamaktadır.

Zorunlu arabuluculuk, bir dava şartı olduğundan, taraflardan biri arabuluculuk yoluna başvurduğunda süreç başlar ve diğer tarafın katılımı beklenir. Ancak ihtiyari arabuluculuğun işleyebilmesi için her iki tarafın da ortak bir irade göstermesi gerekmektedir. Yani, tarafların uzlaşma ve anlaşma konusunda mutabık kalmaları, ihtiyari arabuluculuk sürecinin başarılı olabilmesi için temel bir şarttır. Bu durum, tarafların kendi insiyatifleriyle, mahkeme süreçlerinin getireceği zaman ve maliyet yükünden kaçınarak daha hızlı ve esnek bir çözüm arayışında olmaları halinde tercih edilebilir. İhtiyari arabuluculuk, aynı zamanda taraflar arasındaki ilişkilerin korunması ve gelecekteki olası uyuşmazlıkların önüne geçilmesi açısından da önemli bir potansiyel sunar.

Arabuluculuk Süreci: Adım Adım İşleyiş

Arabuluculuk, özel hukuk uyuşmazlıklarının çözümünde tarafların iradesiyle işleyen bir alternatif çözüm yöntemidir. Bu süreç, dava açmadan önce veya dava açıldıktan sonra başvurulabilecek bir yol olarak kullanılabilir. Arabuluculuğun temel işlevi, mahkemelerin iş yükünü hafifletmek ve uyuşmazlıkların barışçıl, hızlı ve kesin bir şekilde çözümlenmesini sağlamaktır.

Arabuluculuk, hukuk sistemimizde zorunlu ve ihtiyari olmak üzere iki kategoriye ayrılır:

Zorunlu Arabuluculuk: Bir dava şartıdır ve dava açılmadan önce arabuluculuk sürecinin tamamlanması gereklidir; aksi takdirde dava usulden reddedilir. Ticari davalar, işe iade davaları ve 1 Eylül 2023 itibarıyla kira ilişkisinden kaynaklanan davalar zorunlu arabuluculuk kapsamındadır.
İhtiyari Arabuluculuk: Tarafların tamamen kendi iradeleriyle başvurabileceği, zorunlu olmayan bir süreçtir. İhtiyari arabuluculuk yoluna başvurabilmek için tarafların, özel hukuk uyuşmazlığı konusunda serbestçe karar verebilecekleri bir durum olmalıdır.

Arabulucuya Başvuru

Arabulucuya başvuruda bulunacak taraf, ilgili dava için yetkili mahkemenin bulunduğu adliyedeki Arabuluculuk Bürosu'na şahsen veya vekil aracılığıyla başvurabilir.

Kira tespit davaları için: Davalının yerleşim yeri mahkemesi veya özel yetkili mahkeme olan sözleşmenin ifa edildiği yer mahkemesinin bulunduğu adliyedeki Arabuluculuk Bürosu'na başvurulabilir.
Tahliye davalarında ise: Davalı kiracı olduğundan, kiracının dava tarihindeki yerleşim yeri mahkemesi neresiyse, o adliyedeki Arabuluculuk Bürosu'na başvurulabilir.

Ancak Arabuluculuk Bürosu bulunmayan bölgelerde, görevlendirilmiş olan yazı işleri müdürlüğüne başvurulabilir. Bu şekilde, arabuluculuğun taraflar arasında adil bir şekilde işleyebilmesi için gerekli olan başvuru süreci başlatılmış olur.

Arabulucunun Seçilmesi

Taraflardan birinin arabuluculuğa başvurması durumunda, Arabuluculuk Daire Başkanlığı tarafından belirlenen bir listeden, ilgili komisyon başkanlıklarına bildirilen arabulucular arasından bir seçim yapılarak arabulucu atanır. Ancak taraflar, bu listede bulunması kaydıyla ortak bir arabulucu üzerinde anlaşarak uyuşmazlıklarında kimin arabulucu olacağına kendileri de karar verebilir. Arabulucu, tarafsız olmak zorundadır.

Arabulucunun büro tarafından atanması durumunda arabulucu, büronun yetkili olup olmadığını kendiliğinden dikkate almaz. Ancak yetki itirazı olan taraf, en geç ilk oturumda yerleşim yeri veya işin yapıldığı yer ile ilgili belgeleri de sunarak yetkisiz arabuluculuk bürosuna başvurulduğu iddiasında bulunabilir. Arabulucu böyle bir durumda kendiliğinden yetki incelemesi yapamaz. Dosyayı derhal ilgili Sulh Hukuk Mahkemesi'ne gönderilmek üzere büroya teslim eder. Mahkeme harç almaksızın yetkiyi inceler ve kesin olarak karara bağlar.

Arabuluculuk Süreci Uygulamaları

Görevlendirilen arabulucu, Arabuluculuk Bürosu tarafından sağlanan iletişim bilgileri kullanarak taraflarla iletişime geçer ve toplantı yeri ile saati hakkında bilgi alışverişinde bulunur. Ancak, iletişim bilgileri eksik veya hatalı olursa, arabulucu kendi inisiyatifiyle araştırma yaparak taraflara ulaşmaya çalışabilir. Taraflara ulaşan arabulucu, görevlendirme süreci hakkında tarafları bilgilendirir ve ilk toplantıya katılmaları için davet eder.

Arabuluculuk toplantılarına, tarafların yanı sıra avukatları veya yasal temsilcileri de katılabilirler. Taraflar, arabuluculuk görüşmeleri sırasında taleplerini dile getirir ve ortak bir anlaşmaya varabilmek için çaba sarf ederler. Arabulucu, taraflara eşit muamelede bulunarak adil bir müzakere ortamı sağlama sorumluluğunu taşır. Eğer taraflar kendi aralarında çözüm bulamazlarsa, arabulucu olası bir çözüm önerisi sunabilir.

Arabuluculuk, gizlilik gerektiren bir süreçtir. Arabulucu, arabuluculuk faaliyeti sırasında elde ettiği tüm bilgi ve belgeleri gizli tutma yükümlülüğü taşır. Taraflar da bu bilgileri, olası bir dava veya tahkim yargılamasında kullanma hakkına sahip değildirler. Olası bir dava veya tahkim yargılamasında delil olarak sunulamayacak beyan ve belgeler, Arabuluculuk Kanunu'nda aşağıdaki şekilde açıklanmıştır:

Taraflarca yapılan arabuluculuk daveti veya bir tarafın arabuluculuk faaliyetine katılma isteği.
Uyuşmazlığın arabuluculuk yolu ile sona erdirilmesi için taraflarca ileri sürülen görüşler ve teklifler.
Arabuluculuk faaliyeti esnasında, taraflarca ileri sürülen öneriler veya herhangi bir vakıa veya iddianın kabulü.
Sadece arabuluculuk faaliyeti dolayısıyla hazırlanan belgeler.

Arabulucu, arabuluculuk yoluna başvuran taraflara eşitlik ve tarafsızlık ilkesine uygun bir yaklaşım sergilemek ve görevini kişisel olarak yerine getirmekle yükümlüdür. Arabulucu, bu nitelikle yürüttüğü uyuşmazlıkla ilgili olarak daha sonra taraflardan birinin avukatı olarak görev alamaz.

İlk Oturum

Arabulucu tarafından tarafların müzakereye katılması için davet edilmesi sonucunda, tarafların ilk defa bir araya geldiği toplantıya "ilk oturum" denir. Bu oturum, arabulucu tarafından tutanak altına alınır. İlk oturum, tarafların uyuşmazlık konularını belirlediği, beklentilerini dile getirdiği ve arabuluculuk sürecinin nasıl işleyeceğine dair temel bilgileri edindiği önemli bir aşamadır.

Son Oturum

Arabulucu, ilk oturumun ardından olduğu gibi son oturumda da bir tutanak tutmakla yükümlüdür. Bu tutanak, arabuluculuk aşamasında tarafların anlaşılıp anlaşılamadığına ilişkindir. Arabuluculuk son tutanağı, dava şartı olan arabuluculuk açısından büyük önem taşımaktadır. Çünkü bu tutanak, olası bir dava açılması durumunda dava dilekçesine eklenmezse veya mahkeme tarafından verilen süre içinde sunulmazsa, dava şartı eksikliği nedeniyle dava usulden reddedilir. Kira ilişkisinden doğan davalarda da 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren arabuluculuk zorunlu hale geldiği için, arabuluculuk son tutanağının dava dilekçesine eklenmesi gerekmektedir. Bu adım, davanın geçerliliğini sağlamak amacıyla son derece önemlidir.

Arabuluculuk Sürecinde Tarafların Hak ve Yükümlülükleri

Arabuluculuk süreci, hem arabulucunun hem de tarafların belirli hak ve yükümlülüklere sahip olduğu bir dengeyi içerir.

Arabulucunun Hak ve Yükümlülükleri:

Sicile kayıtlı olan arabulucular, arabulucu unvanını ve bu unvanın sağladığı yetkileri kullanma hakkına sahiptirler.
Arabulucular, taraflara eşit konumda olmalı ve gizliliği gözetmelidir.
Tarafları arabuluculuk faaliyetinin başında, arabuluculuğun esasları, süreci ve sonuçları hakkında gerektiği gibi aydınlatmakla yükümlüdürler.
Arabulucular, arabuluculuk yaptığı uyuşmazlıkta daha sonra bir tarafın vekili olarak görev alamazlar. Bu kural, arabulucunun tarafsızlığını ve güvenilirliğini temin etmek amacıyla konulmuştur.

Tarafların Hak ve Yükümlülükleri:

Tarafların ilk olarak arabuluculuk süreci ve sonuçları hakkında aydınlatılma hakları vardır.
Arabuluculuk, tamamen gizli yürütülmesi gereken bir süreçtir. Arabuluculuğun gizli olması, taraflar için bir hak olmakla beraber aynı zamanda bir yükümlülüktür. Taraflar, arabuluculuk sürecinin gizli kalmasını isteme hakkına sahip olduğu gibi bu süreci gizli tutmakla da yükümlüdürler.
Ayrıca arabulucu da arabuluculuk faaliyeti nedeniyle elde ettiği tüm bilgi ve belgeleri gizli tutmakla yükümlüdür.
Arabuluculuk sürecinde gizliliğe aykırı davranılması sebebiyle bir kişinin hukuken korunan menfaatine zarar veren kişi, Arabuluculuk Kanunu’nun 33. Maddesine göre yapılacak şikayet üzerine, 6 aya kadar hapis cezası ile cezalandırılabilecektir. Bu yaptırım, gizliliğin ne denli önemli olduğunu vurgulamaktadır.
Taraflar, arabuluculuk görüşmelerine bizzat kendileri katılabileceği gibi avukatları veya kanuni temsilcileri aracılığıyla da katılabilirler.

Arabuluculuk Sürecinde Süreler ve Zamanaşımı

Zorunlu arabuluculuk uygulandığı durumlarda, arabuluculuk bürosuna başvurulduğu tarihten arabuluculuk son tutanağının imzalanmasına kadar geçen süreçte zamanaşımı süreleri durur ve hak düşürücü süreler işlemez. Genel bir kural olarak, arabuluculuk son tutanağının imzalanmasının ardından zamanaşımı ve hak düşürücü süreler yeniden işlemeye başlar.

Kira sözleşmesinden doğan alacak davaları dışında kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklar, genel olarak 10 yıllık zamanaşımına tabidir. Bu bağlamda, kira tespit ve tahliye davaları da 10 yıllık zamanaşımı süresine tabidir. Arabuluculuk sürecinin bu süreleri durdurması, taraflara uyuşmazlıklarını mahkeme dışı yollarla çözme konusunda ek zaman tanımaktadır. Bu, özellikle zamanaşımı süresi dolmak üzere olan durumlarda taraflar için önemli bir avantaj sağlar ve hak kayıplarının önüne geçer.

Arabuluculuk Ücreti

Arabulucu, yürütmüş olduğu arabuluculuk faaliyeti karşılığında ücret ve masrafları isteme hakkına sahiptir. Hatta arabulucu, henüz faaliyete başlamadan ücret ve masraflar için avans da talep edebilir. Eğer aksi kararlaştırılmamışsa, arabulucunun ücreti, faaliyetin sona erdiği tarihte yürürlükte bulunan Arabuluculuk Asgari Ücret Tarifesine göre belirlenir. Taraflar, Arabuluculuk Asgari Ücret Tarifesinin altında bir ücret kararlaştıramaz.

Arabuluculuk süreci sonunda anlaşma sağlanamazsa ve kira tespit yahut tahliye davası açılırsa, arabuluculuğa ilişkin maktu ücret Arabuluculuk Bürosu tarafından arabulucuya ödenir. Dava sonucunda ise ödenen bu ücret davayı kaybeden taraftan yargılama gideri olarak tahsil edilir.

Arabuluculuk başvurusu yaparken başvurucudan herhangi bir ücret alınmamaktadır. İki saate kadar süren arabuluculuk görüşmesi ücretsiz olarak Adalet Bakanlığı’nın bütçesinden karşılanarak arabulucuya ödenecek olup iki saati aşan görüşmelerde ise taraflar aksine bir düzenleme ile anlaşmamış ise eşit olarak taraflarca Adalet Bakanlığı Arabuluculuk Asgari Ücret tarifesine göre ödenecektir. Ancak iki saate kadar Adalet Bakanlığı’nın ödediği ücret, dava açılması halinde davada haksız çıkan tarafa yargılama gideri olarak ödetilecektir. Bu durum, tarafların arabuluculuk sürecine katılmalarını teşvik etmek ve ilk aşamada maliyeti düşürmek amacıyla tasarlanmıştır.

Arabuluculuğun Sona Ermesi

Arabuluculuk sürecinin sona erme şekli, tarafların bir anlaşmaya varıp varmadığına göre değişir.

Anlaşma Durumunda

Arabuluculuk sürecinde tarafların anlaşması durumunda, arabuluculuk faaliyetinin sonucu, tarafların anlaşıp anlaşamadıkları, arabuluculuk sürecinin nasıl sonuçlandığı arabulucu tarafından düzenlenen bir tutanak ile belgelendirilir. Bu tutanak taraflarca veya varsa avukatları ya da kanuni temsilcileri tarafından imzalanır. Eğer bu belge taraflar, kanuni temsilcileri veya avukatlarınca imzalanmazsa, sebebi belirtilmek suretiyle sadece arabulucu tarafından imzalanır.

Taraflar arabuluculuk sonucunda anlaşmaya varmışlarsa, bu hususlar hakkında daha sonra dava açamazlar. Anlaşma, kesin hüküm niteliğinde olup, tarafları bağlayıcıdır.

Anlaşamama Durumunda

Arabuluculukta anlaşılamazsa, bu durum son oturum tutanağına işlenir. Bu tutanak, dava dilekçesine eklenerek kira tespit/tahliye davası açılabilir. Eğer tutanak eklenmeden mahkemeye başvurulursa, mahkeme davacıya tutanağı sunması gerektiğini belirten bir ihtar içeren davetiye gönderir. Eğer ihtara rağmen tutanak mahkemeye sunulmazsa dava usulden reddedilir. Bu durum, zorunlu arabuluculuk şartının bir gereğidir ve yargılama sürecinin doğru bir şekilde ilerlemesi için önemlidir.

İcra Edilebilirlik Şerhi

Arabuluculuk sonucunda tarafların anlaşmasıyla düzenlenen tutanağın hukuki niteliği, dava sürecinden bağımsız olarak büyük önem taşır.

İş, Tüketici ve Ticaret davalarında, arabuluculuk son tutanağında tarafların avukatlarının imzasının bulunması halinde, bu belge icra edilebilir nitelikte kabul edilir.

Kanunlarda icra edilebilirlik şerhi alınmasının zorunlu kılındığı haller hariç, taraflar ve avukatları ile arabulucunun, ticari uyuşmazlıklar bakımından ise avukatlar ile arabulucunun birlikte imzaladıkları anlaşma belgesi, icra edilebilirlik şerhi aranmaksızın ilam niteliğinde belge sayılır (6325 sayılı Kanun m.18). Bu durum, arabuluculuk anlaşmasının mahkeme kararı gibi doğrudan icra edilebilmesini sağlar ve taraflara hızlı bir çözüm yolu sunar.

Kanunlarda icra edilebilirlik şerhi alınmasının zorunlu kılındığı hallerde ise, taraflar, anlaşma belgesinin icra edilebilirliğine ilişkin şerh verilmesini görevli ve yetkili mahkemeden talep edebilirler. Anlaşma belgesi, icra edilebilirlik şerhi olmadan da geçerlidir. Ancak, icra edilebilirlik şerhi içeren anlaşma belgesi, mahkeme tarafından verilen bir karar gibi, yani ilam niteliğindeki bir belge gibi işlem görür.

Anlaşma belgesine icra edilebilirlik şerhi vermeye yetkili ve görevli mahkeme; dava açılmadan önce arabuluculuğa başvurulmuşsa, arabulucunun görev yaptığı yer Sulh Hukuk Mahkemesi olarak belirlenmiştir (Arabuluculuk Kanunu m.17/2). Bu, arabuluculuk sürecinin etkinliğini artırarak, tarafların mahkeme süreçlerine girmeden de kesin ve icra edilebilir çözümlere ulaşmasına olanak tanır.

Arabuluculuk Sonrası Dava Açılması

Taraflar arabuluculuk süreci sonunda bir anlaşmaya varmışlarsa, anlaşılan hususlar hakkında daha sonra taraflar tarafından dava açılamaz. Bu, arabuluculuk anlaşmasının bağlayıcılık ilkesinin bir sonucudur.

Ancak arabuluculuk sonucunda anlaşmaya varılamayan hususlarda dava açılabilmesi mümkündür. Tarafların anlaşamadığına dair düzenlenen ve tarafların, avukatlarının veya kanuni temsilcilerinin ile arabulucunun imzalarını içeren anlaşmama tutanağı, açılacak olan bedel tespit veya tahliye davasının dava dilekçesine eklenmelidir. Aksi halde mahkeme bu tutanağın ibrazı için süre verir. Belirtilen süre içinde tutanak dava dosyasına sunulmazsa, dava usulden reddedilir. Bu durum, zorunlu arabuluculuk şartının bir gereği olup, yargılamanın usul ekonomisi ve düzgün işleyişi açısından büyük önem taşır.

Sıkça Sorulan Sorular

Kira uyuşmazlıklarında zorunlu arabuluculuk süreciyle ilgili sıkça merak edilen bazı sorular ve cevapları şunlardır:

Kira Tespit Davası Ne Zaman Açılabilir?

Kira bedelinin tespiti davası, kira sözleşmesi yenileneceği zaman açılabilir. İşbu nedenle beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli için kira tespit davası açılabilir. Kira tespit davası ile kira bedeli uyarlama davası birbirinden farklıdır. Kira bedelinin tespiti davası sadece konut ve çatılı işyerleri kira sözleşmeleri için açılabilirken kira bedelinin uyarlanması davaları taşınır kiraları için de açılabilmektedir.

Hakim Kira Bedelini Nasıl Belirler?

Kira tespit davasında hakim; tüketici fiyat endeksi (TÜFE) artış oranı, emsal kira bedelleri ve kiralananın dava tarihindeki durumunu dikkate alarak hakkaniyete uygun olmasını da gözeterek kira bedelini belirler.

Tahliye Taahhütnamesi Nedir ve Hangi Şartlarda Tahliye Davası Açılmasına Sebep Olur?

Sözleşmenin süresi sona ermiş olsa bile kiracı kiralananı bedelini de ödemek suretiyle kullanmaya devam edebilir. Bunun tek istisnası tahliye taahhütnamesi almaktır. Tahliye taahhütnamesi kiracının belirlenen tarihte kiralanandan çıkacağını yazılı olarak garanti etmesidir. Ancak bu taahhütname sıkı şekil şartlarına tabidir. Öncelikle taahhütname yazılı olmalı ve kiracının açık iradesini içermelidir. Ayrıca Yargıtay içtihatlarına göre tahliye taahhütnamesinin tarihi kira sözleşmesinin tarihinden önce veya aynı gün olmamalıdır. Aksi halde tahliye davası açılamaz. Bu nedenle tahliye taahhütnamesinin tarihinin kira sözleşmesinden sonra olup olmadığına dikkat edilmelidir.

Arabulucuda Anlaşmak Zorunlu Mudur?

Arabulucuya başvurulduğunda arabulucuda anlaşılması zorunlu değildir. Arabuluculuk sürecinde anlaşılamadığına dair arabulucu tarafından düzenlenen ve taraflarca veya vekillerince imzalanan son tutanak ile yetkili mahkemelerde ilgili dava açılabilir.

Tarafların Anlaşması Durumunda Arabuluculuk Son Tutanağı Doğrudan İcra Edilebilir mi?

İş, Tüketici ve Ticaret davalarında arabuluculuk son tutanağında tarafların avukatlarının imzasının bulunması halinde bu belge icra edilebilir nitelikte olmaktadır. Kanunlarda icra edilebilirlik şerhi alınmasının zorunlu kılındığı haller hariç olmak üzere, avukatların ve arabulucunun birlikte imzaladığı anlaşma belgesi ilam niteliğindedir.

Arabuluculuk Görüşmelerine Katılmak Zorunlu Mudur?

Arabuluculuk görüşmelerine tarafların bizzat katılma zorunluluğu olmayıp taraflar vekilleri aracılığıyla da temsil edilebilirler. Ancak, hiçbir şekilde arabuluculuk toplantısına katılmama hali için bir yaptırım öngörülmüştür. Buna göre toplantıya katılmayan taraf dava sonunda haklı çıksa dahi yargılama giderlerinin tamamından sorumlu olacaktır. Toplantıya katılmayan taraf lehine vekalet ücretine de hükmedilmeyecektir. Bu sebeple tarafların veya vekillerinin mutlaka toplantıya katılmaları gerekmektedir.

Arabulucu Ücretini Kim Öder?

Arabuluculuk başvurusu yaparken başvurucudan herhangi bir ücret alınmamaktadır. İki saate kadar süren arabuluculuk görüşmesi ücretsiz olarak Adalet Bakanlığı’nın bütçesinden karşılanarak arabulucuya ödenecek olup iki saati aşan görüşmelerde ise taraflar aksine bir düzenleme ile anlaşmamış ise eşit olarak taraflarca Adalet Bakanlığı Arabuluculuk Asgari Ücret tarifesine göre ödenecektir. Ancak iki saate kadar Adalet Bakanlığı’nın ödediği ücret, dava açılması halinde davada haksız çıkan tarafa yargılama gideri olarak ödetilecektir.

Bu Uygulama Devam Eden Davalara Nasıl Etki Edecek?

1 Eylül 2023 tarihinden önce açılmış ve devam eden davalara yeni uygulamanın etkisi olmayacaktır. Başka bir deyişle, ilgili düzenleme 1 Eylül 2023 tarihi itibarıyla açılan davalarda etkili olacaktır. Devam eden davalarda ise ihtiyari arabuluculuk yoluna başvurulması mümkündür. Ancak arabulucuya başvurulmasa bile dava, dava şartı eksikliği nedeniyle reddedilmeyecek, davanın esasına girilecektir.

Taraflar Arabuluculuk Sürecindeki Beyanları ile Bağlı mıdır?

Arabuluculuk faaliyeti gizli olarak yapılır. Bu nedenle taraflar arabulucuda anlaşamadıkları takdirde arabuluculuk sürecindeki beyanları mahkemede delil olarak kullanılamaz. Bu ilke, tarafların çekinmeden görüşlerini dile getirmelerini ve çözüm odaklı müzakereler yapmalarını sağlamayı amaçlar.

Davadaki Birden Fazla Talepten Yalnızca Biri Zorunlu Arabuluculuğa Tabi Olduğu Durumda Süreç Nasıl Olmalıdır?

Yargıtay’ın vermiş olduğu kararlara göre dava şartı zorunlu arabuluculuğa tabi bir talep ile zorunlu arabuluculuğa tabi olmayan bir talep birlikte bulunduğunda (dava yığılması HMK md. 110) asıl olan mahkeme yargısı olduğu için dava açılması halinde zorunlu arabuluculuk nedeniyle dava reddedilmeyecektir. Bu durumda, zorunlu arabuluculuğa tabi olan kısım için arabuluculuk süreci tamamlanmalı, diğer kısım için ise mahkeme süreci devam etmelidir.

Kira İlişkisinden Kaynaklanan Uyuşmazlıklarda Zorunlu Arabuluculuk Hakkında Değerlendirmemiz

Arabuluculuk kurumu, hızlı, tarafsız ve barışçıl işleyen bir süreç olarak hukuk sistemimizde önemli bir yer edinmiştir. Kira uyuşmazlıklarında zorunlu arabuluculuk şartının getirilmesi ile mahkemelerin yargı yükünü hafifletmek ve uyuşmazlıkların daha etkin bir şekilde çözülmesini sağlamak amaçlanmıştır.

Özellikle kira bedelinin tespiti davalarında, arabuluculuğun bu işlevini yerine getirebilmesi ve tarafların bir bedel üzerinde anlaşması mümkündür. Kira bedeli, genellikle piyasa koşulları ve enflasyon gibi objektif kriterlere dayanarak belirlenebildiğinden, taraflar arabulucu eşliğinde daha kolay bir uzlaşmaya varabilirler.

Ancak tahliye davalarında tarafların arabulucu huzurunda anlaşma ihtimali daha zordur. Tahliye, genellikle kiracının kiralananı boşaltmak istememesi veya haklı bir neden görmemesi durumunda gündeme geldiğinden, bu tür uyuşmazlıklarda tarafların uzlaşması daha az olasıdır. Bu durumda tarafların arabuluculuk aşamasını da tüketmesi zorunlu olduğundan süreç uzayabilmektedir. Dolayısıyla yeni uygulamanın, tahliye davalarında yargı sürecini hızlandırma konusunda beklenen etkiyi tam olarak yaratamayabileceği öngörülebilirken, bedel tespit davalarında daha işlevsel ve faydalı olacağı düşünülmektedir.

Sonuç olarak, kira uyuşmazlıklarında zorunlu arabuluculuk, adalet sistemimizin daha verimli çalışmasına katkıda bulunmayı hedefleyen önemli bir adımdır. Uygulamanın zaman içinde göstereceği etkiler, bu yeni sistemin ne kadar başarılı olduğunu netleştirecektir. Ancak her halükarda, tarafların uyuşmazlıklarını mahkeme öncesinde, daha az maliyetli ve daha hızlı bir şekilde çözme potansiyeli sunması açısından olumlu bir gelişme olarak değerlendirilebilir.